آیا پیش خرید آپارتمان به صرفه است؟
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان علاوه بر کاهش قدرت خرید مشتریان در سالهای اخیر، قراردادهای پیش خرید آپارتمان از رونق بسیار زیادی برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش خرید مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
در بسیاری از موارد پیشآمده که اشخاصی اقدام به خرید آپارتمانهای نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کردهاند،
آنها این آپارتمانها را خریدند و قراردادها بستند.
خریدار به خیال خود تصور کرده که در شرایط مناسب و زیر قیمت بازار توانسته پول خود را صرف پیش خرید آپارتمان کند.
در صورتی که پس از گذشت مدت زمانی متوجه شده که خانهای در کار نبوده و فروشنده سر ایشان را کلاه گذاشته است.
دلیل افزایش این کلاه برداری ها این است که در اینگونه معاملات ملک قابلمشاهده نیست
تا خریدار تمامی امکانات ملک را با یک نگاه مورد ارزیابی قرار دهد و با قید عبارت ساده ملک به رویت خریدار رسید
و وی از تمامی کم و کیف مورد معامله مطلع است از فروشنده سلب مسئولیت خواهد شد.
زمانی که قرارداد پیش خرید آپارتمان نوشته میشود با هنوز خانهای وجود ندارد یا این که خانه موردنظر کامل نیست. از این رو تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله واجب و لازم است.
برخی از شرایط در ضمن قراردادهای پیش خرید آپارتمان میتواند از این مسائل پیشگیری نماید.
برای این منظور باید در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان طرفین نهایت دقت را به خرج دهند
و توافق شفاهی بهتنهایی ممکن است باعث رفع ابهامات طرفین نشود؛
زیرا برداشت هر شخص از توافقات متفاوت است و در نهایت این امر ممکن است باعث بروز اختلافات شود.
از این رو باید تمامی شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار بگیرد.
پیش خرید آپارتمان چیست؟
همانطور که از نامش پیداست پیش خرید آپارتمان در لغت به معنای قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات مورد استفاده قرار میگیرد. بهطور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت باشند خریداری شوند پیش خرید آپارتمان گفته میشود.
برای این که در معاملات پیش خرید آپارتمان کلاه سر شما نرود باید موارد ذیل را با دقت انجام دهید تا درصد مشکلات پیش خرید آپارتمان به حداقل میزان خود برسد.
مشاهده و تایید سند مالکیت
قبل از این که هرگونه مبلغی به عنوان پیش خرید آپارتمان به سازنده پرداخت نمایید سند مالکیت ملک مورد نظر را بهتر است ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق دریافت نمایید.
گرفتن سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذیصلاح پس از انجام معامله
در صورت امضا کردن مبایعه خرید توصیه میشود پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذیصلاح باشید.
در مواردی مشاهده شده که حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و بدهیهای کلانی که سازندگان این آپارتمانها به بانکها دارند واحدها مصادره شده اند.
دریافت آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی مشاور مالی آگاه
- ترازنامه حسابرسی شرکتها بیانگر میزان دقیق بدهی شرکتها نسبت به داراییهای آنها است. در ترازنامه حسابرسی اکثر شرکتهای ساختمانی کلاهبردار نسبت داراییها به بدهیها منفی است که این امر بیانگر ورشکستگی کامل شرکت سازنده است.
- در رابطه با مدیریت پروژه باید درخواست خود مبنی بر گزارش دقیق و منظم نمایید که این امر بیانگر میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.
- بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با تعهد سازنده و پرداختها. دقت نمایید که بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود.
- آخرین تغییرات و تحولات مرتبط با اعضای هیئتمدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور باید مورد بررسی قرار گیرند. در برخی از موارد هویت اعضای هیئتمدیره شرکتهای کلاهبرداری صوری است.
- به این معنا که مدیرعامل شرکت، شخص دیگری است که به خاطر بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می شود.
- فریب تبلیغات مختلف در رابطه با پیش خرید واحدها که از طریق بنر ها، بیلبوردها، رسانههای مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانیها و جشنها صورت میگیرد را نباید خورد.
تجزیه و تحلیل آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده
- توجه کنید که ملک مورد نظر شما بههیچ عنوان نباید در گرو بانک باشد. حتی در زمان تحویل سند ملک را دریافت نمایید و به مبایعهنامه اکتفا نکنید.
- توجه داشته باشید که گاه انبوه سازانی که به پیشفروش مبادرت میکنند با مشکل نقدینگی مواجه هستند و بدون این که درصد قابل توجهی از پروژه انجامشده باشد به پیشفروش آپارتمانهای خود مبادرت میکنند.
- مراقب این انبوه سازان باشید و از خرید کردن از آنها خودداری نمایید.
- برخی از این انبوه سازان وکلایی دارند که فعالیتهای غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی قانونی و قابل توجیه جلوه میدهند تا طعمههای خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها مغلوب کنند.
- به استدلالات این وکلا توجه نکرده و شکایات خود را از مراجع قانونی پیگیری نمایید.
- قبل از خرید واحدهای تجاری، اداری و مسکونی که قیمت بالایی دارند پیشنهاد میشود حتماً با مشاور حقوقی و مالی مشورت نمایید.
- به علت وجود تورم خرید واحدهایی که قرار است مدت زمان طولانی برای دریافت آنها صبر نمایید و زمان تحویل آنها طولانی است مقرون به صرفه نیست.
- شما میتوانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژهها در مکانهای امنتری اقدام به سرمایهگذاری نمایید.
نکات دیگر تجزیه و تحلیل آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده
- از سوی برخی از این شرکتها برای جذب خریدار دامهای مختلفی گسترده میشود که ازجمله آنها میتوان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزههای مختلف به عنوان خریداران اولیه و یا ارائه بلیتهای قرعهکشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره نمود.
- خرید باید به صورت اقساطی انجام گیرد و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار از نزدیک مشاهده شود.
- خسارت تاخیر را در قرارداد به نحوی محاسبه و لحاظ نمایید که حداقل ضرر و زیان ناشی از 60% تورم را پوشش دهد.
- وضعیت برند شرکت ساختمانی موردنظر بهتر است از مراجع ذیصلاح مورد بررسی قرار گیرد.
- در اینجا برند به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان
مزایای پیش خرید آپارتمان
- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک بدون شک قیمت پیش خرید آپارتمان از قیمتهای آپارتمانهای در حالت آماده تحویل مقداری ارزانتر است .
- و پس از تکمیل ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد.خریدار قادر خواهد بود آپارتمان خریداریشده خود را با قیمت بیشتر بفروشد از این رو میتوان گفت پیش خرید آپارتمان برای خریدار دارای ارزش افزوده است.
- در معاملاتی که املاک به صورت آماده می فروشند.
- خریدار باید مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت 2 ماه بر اساس توافق طرفین عودت نماید؛ اما در معاملات پیش خرید مبلغ قرارداد به صورت مرحلهای است و در طول مراحل ساخت پرداخت خواهد شد.
- از این رو خریدار فرصت استفاده از منابع مالی دیگر را خواهد داشت و برای خرید ملک مورد نظر قدرت خرید بیشتری خواهد داشت.
- در آپارتمانهای آماده طراحی داخلی بر اساس سلیقه سازنده می باشد و در صورت بازسازی اجزا داخلی خریدار متحمل هزینههای سنگین خواهد شد.
- اما در پیش خرید آپارتمان طراحی و اجزای داخلی ملک بر اساس سلیقه خریدار قابلتغییر است.
- در ساختمانهای آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابلمشاهده هستند اما در پیش خرید آپارتمان تمام مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابلمشاهده است.
معایب پیش خرید آپارتمان
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از طرف سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و به دلیل بیانگیزه بودن سازنده
- امکان فروش ملک به چند نفر
- امکان کلاهبرداری توسط شرکتهای نامعتبر
- امکان اخذ وامهای کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط باید توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه ناخواه به گردن خریدار خواهد افتاد.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان
یکی از روشهای رایج خانهدار شدن، مشارکت در ساخت مجتمعهای مسکونی است.
در قالب پروژههای مشارکتی متقاضیان مسکن با آورده مشخصی که اغلب کمتر از نصف قیمت تمامشده آپارتمان است وارد قرارداد میشوند.
در مرحله بعد با واریز تدریجی پول ،بهای قید شده در قرارداد را تکمیل کنند. تحقیقات نشان میدهد که در حال حاضر پروژههای متعددی در جنوب غربی قم کلید خوردهاند که واحدهای آنها پیش خرید میشوند. به عنوان مثال در منطقه زعفرانیه با وجود برجهای مسکونی متعدد هنوز هم تعدادی از واحدهای آن خالی است.
نکات پیش خرید آپارتمان
همانطور که عنوان شد پول در معاملات پیش خرید آپارتمان به این صورت است
که خریدار باید ابتدا مبلغ مشخصی را به عنوان پیشپرداخت به فروشنده تحویل دهد
و باقیمانده پول را نیز در اقساط مشخص باید تا زمان دریافت واحد آپارتمان پرداخت نماید.
مبالغ قابل پرداخت در پیش خرید آپارتمان متفاوت است
از این رو با توجه به میزان مبلغ میتوان از روشهای مختلف برای پرداخت پول استفاده کرد.
ازآنجاکه در بسیاری از روشها محدودیتهایی وجود دارد که امکان مبادله پول در مبالغ زیاد را غیرممکن میسازد
از این رو باید با توجه به میزان پول روش مناسب را انتخاب نمایید.
نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان
آورده لازم برای پیش خرید این واحدها حدود 100 میلیون تومان می باشد.
و پس از طی این مرحله پیش قرارداد به نام خریدار تنظیم خواهد شد.
شرایط پرداخت نسبت به متراژ و پیشپرداخت متفاوت است
اما به عنوان مثال برای یک واحد 100 مترمربع علاوه بر پیشپرداخت اولیه 100 میلیون تومان باید هر دو ماه تا زمان تحویل پروژه 110 میلیون تومان پرداخت گردد.
زمان تحویل نیز 36 ماه پس از گودبرداری خواهد بود.
درحالیکه برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز آماده تحویل، در محدوده شهرک زعفرانیه با توجه به موقعیت مکانی باید برای هر متر مربع به صورت میانگین 37 الی 40 میلیون تومان واریز شود.
بر این اساس قیمت یک واحد 100 مترمربع آماده تحویل بهطور میانگین 4 میلیارد تومان است که در مقایسه با قیمت دو میلیارد و هشت صد میلیون تومانی پیش خرید 43% گرانتر است.
انتقال پول بهصورت کارت به کارت
یکی از رایجترین روشها برای پرداخت پول در زندگی افراد انتقال از طریق کارت به کارت کردن است زیرا بهر احتی قابل انجام است و در دسترس عموم قرار دارد.
اما با توجه به سیستمهای بانکی و محدودیتهای اعلامشده افراد تنها قادر به پرداخت مبالغ کمتر از 10 میلیون تومان هستند
و برای مبالغ بالا باید از روشهای دیگر استفاده شود از این رو این روش برای مبالغ کم و یا به عبارت دیگر برای پرداخت مبلغ بیعانه مناسب است.
افراد باید توجه کنند که انتقال وجه از طریق کارت به کارت کردن میتواند برای آنها مشکلاتی را به همراه داشته باشد از این رو این روش باید با دقت بیشتر انتخاب گردد و در صورت عدم اعتماد به فرد مقابل از روشهای دیگر استفاده شود.
از طریق چکهای شخصی
منظور از چکهای شخصی همان چکهایی است که افراد با استفاده از حساب مالی خود در بانکها دریافت نمودهاند و در معاملات خود از آن استفاده میکنند.
این دسته از چکها همانطور که اکثر افراد اطلاع دارند احتمال بیمحل بودن و یا به عبارتی پرداخت نشدن به موقع آنها بسیار بالاست و برای فروشنده و صاحب ملک میتواند مشکلاتی را ایجاد نماید.
این روش پرداخت پول به دلیل بالا بودن مبلغ و احتمال برگشت خوردن چک میتوان برای فروشنده بسیار خطرناک باشد.
از این رو توصیه میشود تنها در صورتی که اعتبار خریدار و صاحب چک برای شما محرز است از این روش استفاده نمایید.
زیرا در صورت برگشت چک علاوه بر دردسرهایی که ممکن است برای شما ایجاد نماید احتمال این که درن هایت پولی دریافت نشود بسیار بالا خواهد بود..
از این رو توصیه میشود تا حد امکان از این روش استفاده نشود.
چکهای بانکی
چکهای بانکی که شامل دو نوع هستند یکی از بهترین روشهای پرداخت پول در معاملات ملکی هستند.
و برای افراد میتواند اطمینان بالایی را به همراه داشته باشد؛ زیرا چک مورد نظر به دلیل صدور توسط بانک پرداخت آن تضمینشده خواهد بود.
چک بانکی تضمین شده
با توجه به حساب افراد در بانکها و موجودی آن چکهای بانکی صادر میشوند و برای بانک موردنظر دارای اعتبار است. به عبارت دیگر افراد میتوانند تنها در شعب همان بانک اقدام به برداشت وجه مربوطه نمایند. این دسته از چکها به عنوان چکهای رمزدار نیز شناخته میشوند و دارای مزایای بسیار زیادی هستند. یکی از بهترین روشها برای انجام معاملات ملکی استفاده از چکهای تضمینشده میباشند که از اعتبار کافی برخوردار هستند.
چک بین بانکی تضمین شده
این دسته از چکها نیز توسط بانکها و با توجه به موجودی حساب افراد امکان صدور آنها با مبالغ متفاوت وجود دارد. چکهای بینبانکی در بین تمامی بانکها از اعتبار برخوردار است و با توجه به مشخصات چک در بانکهای مختلف قابل پرداخت هستند.
به عبارت دیگر افراد با توجه به نیاز و شرایط خود درخواست خود را به بانک ارائه میدهند .
و بانک با توجه به آن موجودی حساب افراد چکهایی را به نام خود شخص و یا افراد دیگر صادر میکند.
درآخر تنها افرادی که چک به نام ایشان صادر شده قادر به دریافت مبلغ مورد نظر هستند.
و هیچکسی نمیتواند به جای وی جایگزین گردد.
افراد باید دقت کنند که در صورت فسخ شدن معامله این چکها باید ابتدا توسط فروشنده دریافت گردند و پس از آن انتقال وجه انجام گیرد.
از این رو این مورد ممکن است برای افراد مشکلاتی را به همراه داشته باشدزیرا اگر فرد فروشنده قصد ناسازگاری داشته باشد امکان برداشت چک و انتقال وجه امکانپذیر نخواهد بود.
با توجه به روشهای ذکرشده و محدودیتهای برخی از آنها و مشکلات احتمالی آنها،
بهترین روش برای پرداخت پول در معاملات ملکی چکهای بانکی تضمینشده هستند.
که به راحتی قابل دریافت هستند و به دلیل صدور توسط بانک از اعتبار کافی برخوردار هستند.
نیاز به دریافت مشاوره رایگان برای پیش خرید آپارتمان دارید؟
برای دریافت مشاوره میتوانید از طریق چت واتساپ، تلگرام یا اینستاگرام با کارشناسان ما در ارتباط باشید. در هر جای ایران که باشید، ما میتوانیم بهترین فرصتهای سرمایه گذاری در املاک را به شما معرفی کنیم.
همچنین میتوانید با شماره تماس 09128232015
یا 02532944440
تماس بگیرید. اگر ساکن قم هستید میتوانید به صورت حضوری به دفتر گروه ساختمانی رویال مراجعه کنید.
